Existen muchos factores que determinan el precio del alquiler de la vivienda. Entre muchos otros elementos hay que tener en cuenta el tipo de vivienda, la ubicación del inmueble, el tamaño de la vivienda, la distribución de las estancias, la orientación y altura de la propiedad, los servicios e instalaciones ofrecidos por el edificio, el estado de conservación así como el año de construcción, la calidad de los materiales y sobre todo la demanda. Hay que tener en cuenta que no existen dos viviendas iguales y que el precio dependerá de las características de cada inmueble.
Tipo de vivienda
El precio del alquiler de un inmueble está directamente relacionado con el tipo de vivienda. Por ejemplo, un ático suele ser más caro que un piso. Esto se debe a que la oferta de áticos disponibles en el mercado es mucho menor que la de los pisos, y a su vez los primeros son más demandados. En general, pueden diferenciarse entre dos subtipos de viviendas: las viviendas plurifamiliares y las viviendas unifamiliares.
Vivienda plurifamiliar
También llamada vivienda colectiva, se caracteriza por el hecho de que en un mismo terreno se ubica un edificio donde residen varias familias. El ejemplo más común es el bloque de pisos. El acceso a este tipo de viviendas suele ser común, con una o varias entradas, y cuentan con servicios e instalaciones de uso colectivo (portal, jardines, piscina, etc).
Existen diferentes tipos de vivienda dentro de esta categoría:
- Estudios: en este tipo de viviendas el dormitorio, el salón y la cocina comparten la misma estancia sin divisiones estructurales.
- Apartamentos: se denominan así los pisos de una sola habitación independiente del resto de estancias.
- Pisos: es el más común de todos, se encuentran ubicados en un mismo edificio normalmente de construcción vertical, y cuentan con varios dormitorios. Dependiendo de la altura en la que se encuentren pueden diferenciarse entre bajos o áticos.
Vivienda unifamiliar
Las viviendas unifamiliares son construcciones destinadas a una única familia, y se distinguen tres tipos:
- Casas independientes: este tipo de viviendas se construyen de forma aislada sobre un terreno que rodea a la construcción y no cuenta con vecinos anexos.
- Chalet adosado: se trata de un tipo de vivienda unifamiliar que se construye una al lado de otra en forma de hilera y separadas por una pared medianera. Este tipo de construcciones pueden compartir servicios e instalaciones comunes como el jardín, la piscina o el parking.
- Chalet pareado: son casas unifamiliares que al igual que los chalets adosados cuentan con una casa adosada a uno de sus lados, dejando libre de vecinos el lado opuesto.
Ubicación del inmueble
Uno de los principales factores que influyen en el precio del alquiler de la vivienda es la localización del inmueble. Las ciudades con mayores precios del alquiler por metro cuadrado son Madrid, Barcelona y San Sebastián, pero incluso dentro de las ciudades los precios pueden variar en gran medida barrio a barrio, incluso calle a calle.
En este factor no solo se tienen en cuenta las zonas más demandadas, sino la cercanía a los principales servicios como colegios, parques, centros médicos, supermercados, farmacias, centros deportivos, restaurantes, entre otros.
La conectividad también juega un papel importante, y la distancia hasta paradas de transporte público como autobuses, metro o tren, por mencionar algunos, puede aumentar el precio del alquiler.
Tamaño de la vivienda
Como es lógico, a mayor tamaño mayor es el precio del alquiler. La selección del inmueble y la superficie de este dependerá en cada caso de las necesidades de cada familia. No son lo mismo las necesidades de una pareja que comparte habitación y trabaja fuera del hogar, que las necesidades de una familia con hijos en la que los padres trabajan desde casa.
En los últimos años las viviendas de nueva construcción han experimentado una disminución en las dimensiones del inmueble, atendiendo a la demanda creciente de familias con menor número de miembros, y debido también a la poca disponibilidad de terreno urbano en las ciudades más demandadas.
Distribución de las estancias
Un apartado importante que se deberá tener en cuenta a la hora de alquilar un piso, es la distribución de las diferentes estancias de la vivienda como las habitaciones, baños, cocina, salón, comedor, etc.
Estas deben atender a las necesidades de la familia que ocupe el inmueble. Por ello, es necesario valorar tanto el número de estancias, como en el caso de las habitaciones, el tipo de habitación, si es individual o doble, si cuenta con baño en suite, o por el contrario tiene un baño independiente. Otro tipo de estancias que pueden apreciar el precio del alquiler son las zonas exteriores como el balcón o la terraza, u otras estancias interiores como el recibidor, el salón o el comedor.
Orientación y altura
Una de las principales características que pueden influir en la calidad de vida y el ahorro energético dentro del inmueble es la orientación del edificio y la altura que ocupa en el caso de los bloques de pisos.
La orientación de la vivienda afectará directamente en la iluminación y en la temperatura que se obtienen de forma natural dentro de la casa. Una de las orientaciones más buscadas es la orientación sur, ya que cuenta con mayor número de horas de iluminación natural y ayuda a mantener el hogar más cálido durante el invierno. Si la vivienda está orientada al este, tendrá más horas de luz natural por la mañana y por el contrario, si la orientación es oeste, recibirá más horas de luz por la tarde. Por el contrario, la orientación norte es la que menos horas de luz recibe a lo largo del año.
Por otra parte, la altura del piso puede influir en su precio, no es lo mismo una planta baja que suele contar con espacios exteriores como patios o terrazas, que una planta intermedia o un ático, que a pesar de estar más expuesto al calor y al frío, cuenta con mayor iluminación y suele contar con un menor número de vecinos por planta, y además suele estar más aislado de los ruidos externos.
Servicios e instalaciones
En las comunidades de vecinos no es extraño encontrar edificios que cuenten con algún tipo de servicio o instalación colectiva. Nos referimos a prestaciones como el servicio de conserje, la calefacción central, la piscina, las zonas ajardinadas, el parking, etc. Por ejemplo, un piso situado en un edificio con servicios como gimnasio o sauna será más caro que un piso situado en un edificio sin estas instalaciones.
Pero sobre todo, hay que tener en cuenta el valor que le da cada familia a cada uno de estos servicios y si realmente se va a hacer uso de ellos, ya que el mantenimiento de estos incrementa considerablemente los gastos de la comunidad y pueden suponer un porcentaje elevado del precio del alquiler.
Año de construcción y estado de conservación
La antigüedad del edificio y su mantenimiento, juegan un papel importante en el precio de la renta mensual del alquiler. Se podría esperar que los edificios de mayor antigüedad estén ubicados en zonas de mayor demanda, ya que suelen situarse más cercanos al centro histórico de las ciudades. Pero hay que tener en cuenta que el boom de la construcción en España se originó en los años 70, dando lugar a un mayor porcentaje de viviendas construidas durante esta década. Esto hace que en el mercado del alquiler, hoy en día, sea habitual encontrarse con un mayor número de pisos construidos durante los años 70 y 80. En esta época, la superficie de los pisos era superior a la de los inmuebles construidos actualmente, de hecho, muchos de ellos se han reformado para hacer divisiones y crear más pisos de menor tamaño.
Por todo ello, hay que poner especial atención a la conservación de los inmuebles, estudiar con detenimiento las actualizaciones y reformas que ha experimentado la vivienda y la fecha en la que se realizaron.
Es imprescindible que la casa cuente con cédula de habitabilidad, y por descontado, valorar la calificación energética ya que repercutirá directamente en los costes de luz y calefacción.
Calidad de los materiales
Como cabe esperar, los edificios más modernos suelen prestar mejores condiciones en cuanto a materiales y técnicas de construcción que van asociadas directamente a una mayor eficiencia energética, a un mejor mantenimiento, a una distribución óptima de los espacios Y que además, atienden de forma adecuada a las necesidades actuales de sus inquilinos.
No por ello, cabe esperar que todas las promociones cumplan los mismos estándares, ya que existe una amplia gama en la calidad de los materiales que pueden hacer incrementar el precio de la construcción y por lo tanto, un mayor precio del alquiler.
Como en todo, un mayor coste no significa que a la larga signifique un mayor ahorro, ya que a mayor calidad de los materiales y del trabajo de construcción puede esperarse una mayor durabilidad y menores necesidades de mantenimiento y reparaciones. Sin olvidar, la importancia que cada inquilino otorgue al diseño del inmueble.
Demanda
El precio del alquiler de la vivienda depende de la demanda y de la oferta de viviendas. La demanda de hogares viene determinada por el número de personas que quieren vivir en una zona concreta, mientras que la oferta viene determinada por el número de viviendas disponibles. A mayor demanda y menor oferta el precio del alquiler tenderá a incrementarse, y por el contrario, si la demanda baja o la oferta sube la tendencia será negativa.
La demanda de vivienda puede verse afectada por factores como los cambios en el crecimiento de la población y los patrones de migración. Además, también se ve afectada por los cambios en las preferencias de tiempo libre y los cambios en el estilo de vida de la población. Así como, la facilidad del acceso al crédito.
Por otro lado, la oferta puede verse afectada por la disponibilidad de terrenos urbanizables, la normativa urbanística, la inflación y el encarecimiento de los materiales, el potencial rendimiento de las promociones, la facilidad de crédito para las promociones, el mercado laboral, etc.
Valoración del precio del alquiler de la vivienda
Siempre es aconsejable acudir a un profesional para la tasación de la vivienda para obtener un precio del alquiler ajustado, aunque existen otras fuentes de información que puedes consultar y que te ayudarán en la estimación del precio del alquiler.
Los portales inmobiliarios como idealista o fotocasa pueden darte una orientación del precio del mercado a través de su buscador de inmuebles o mediante herramientas para la valoración del precio de compra y alquiler. Este tipo de servicio también puedes encontrarlo en BBVA Valora, donde introduciendo la dirección de la propiedad obtendrás una estimación del precio de compra/venta y alquiler. En cualquier caso, pueden existir diferencias entre el precio del alquiler publicado en los portales inmobiliarios o entidades bancarias y el precio final negociado y firmado en el contrato del alquiler.
Si quieres tener una orientación real del precio del alquiler calle a calle, busca en el siguiente mapa la localización del inmueble introduciendo la dirección en la caja de búsqueda.
Los datos ofrecidos en el mapa muestran la estadística de la combinación de los alquileres declarados en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por vivienda habitual de la Agencia Tributaria y la explotación estadística de la base de datos del Catastro Inmobiliario para las características físicas de los inmuebles.