LAU 29/1994 · Ley 12/2023 · Actualizado abril 2026
Las 10 cláusulas ilegales más habituales en contratos de alquiler
AF
Aitor Fernández
Fundador precioalquiler.com · Actualizado abril 2026
Más del 60% de los contratos de alquiler en España incluyen al menos una cláusula ilegal de alquiler que vulnera la LAU. El propietario las introduce, el inquilino las firma sin saber que no tienen validez, y luego las cumple creyendo que está obligado.
No estás obligado. Las cláusulas abusivas en contratos de alquiler son nulas de pleno derecho aunque las hayas firmado — así lo establece la LAU. Aquí están las 10 más habituales con el artículo exacto que las invalida.
Qué dice la LAU sobre cláusulas abusivas en el alquiler
Cláusula nº 1
Renuncia a la prórroga obligatoria de 5 años
Frases como "el contrato no se prorrogará automáticamente" o "el inquilino renuncia a cualquier derecho de prórroga" son nulas. La LAU garantiza 5 años de prórroga obligatoria (7 si el arrendador es empresa) independientemente de lo que ponga el contrato.
Artículo 9 y 10 LAU — nula aunque esté firmada
Cláusula nº 2
Los honorarios de la agencia inmobiliaria los paga el inquilino
Desde la Ley de Vivienda 2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato siempre los paga el arrendador. Si te cobraron una mensualidad de agencia al firmar desde mayo 2023, puedes reclamar su devolución completa.
Art. 20 LAU modificado por Ley 12/2023
Cláusula nº 3
El inquilino paga todos los gastos de comunidad e IBI sin especificar cuánto
Los gastos de comunidad y el IBI son obligación del propietario. Solo pueden repercutirse al inquilino si se pacta expresamente en el contrato y se especifica el importe anual al momento de firmar. Si tu contrato dice genéricamente "el inquilino pagará los gastos de comunidad" sin decir cuánto, esa cláusula es impugnable.
Art. 20 LAU — deben pactarse y cuantificarse
Cláusula nº 4
El inquilino paga las reparaciones necesarias del piso
La caldera se rompe, hay una gotera, falla la instalación eléctrica... El propietario es quien debe pagar todas las reparaciones necesarias para mantener el piso en condiciones de habitabilidad. Las cláusulas que trasladan estas reparaciones al inquilino son nulas. El inquilino solo responde de los pequeños desperfectos por uso cotidiano normal.
Art. 21 LAU — reparaciones necesarias = siempre el propietario
Cláusula nº 5
Actualización de renta con el IPC en contratos firmados desde mayo 2023
Para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, la actualización anual debe hacerse con el IRAV, nunca con el IPC. Si tu contrato establece el IPC como referencia, esa cláusula es contraria a la ley. La subida máxima que puede aplicarte es el IRAV vigente en el mes anterior a tu aniversario, independientemente de lo que diga el contrato.
Art. 18 LAU modificado por Ley 12/2023
Cláusula nº 6
Prohibición total de tener animales de compañía
La jurisprudencia más reciente y la Ley de Bienestar Animal (Ley 7/2023) apuntan a que las prohibiciones genéricas y absolutas de animales de compañía son abusivas. El propietario puede reclamar por daños que los animales causen, pero no prohibir su tenencia de forma general. Si tienes mascota y el contrato la prohíbe, consulta con un abogado porque la tendencia legal está cambiando.
Ley 7/2023 de Bienestar Animal — jurisprudencia en evolución
Cláusula nº 7
El propietario puede entrar al piso cuando quiera
Tu casa es inviolable. Ni el propietario ni ningún técnico puede entrar sin tu permiso expreso, ni para "visitas de inspección", ni para comprobar el estado, ni para nada. La única excepción es una orden judicial. Cualquier cláusula que le conceda acceso libre es inconstitucional y nula.
Art. 18 Constitución Española — inviolabilidad del domicilio
Cláusula nº 8
Penalización por desistimiento mayor a lo que establece la ley
A partir del sexto mes de contrato puedes marcharte con 30 días de preaviso. La indemnización máxima es una mensualidad por año que quede de contrato, prorrateada por meses. Cláusulas que establecen penalizaciones mayores, que piden los meses restantes completos, o que prohíben el desistimiento son nulas.
Art. 11 LAU — el desistimiento es un derecho
Cláusula nº 9
Prohibición de empadronarse
El empadronamiento es un derecho y un deber cívico. Si vives en el piso, tienes derecho a empadronarte en él independientemente de lo que diga el contrato. La negativa del propietario no tiene ninguna validez legal. Y el propietario no puede impedirlo.
Art. 15 Ley 7/1985 de Bases de Régimen Local
Cláusula nº 10
Fianza superior a dos mensualidades sin justificación
La fianza legal es de una sola mensualidad de renta. Puede pactarse una garantía adicional, pero en la práctica muchos propietarios piden 2 o 3 meses de fianza como si fuera obligatorio. La primera mensualidad es fianza legal; el resto es garantía adicional que no puede exceder ciertos límites según comunidad autónoma.
Art. 36 LAU — la fianza legal es 1 mensualidad
¿Qué hacer si encuentras una cláusula ilegal en tu contrato?
1. Identifica exactamente qué cláusula es ilegal y qué artículo de la ley la invalida.
2. Comunica por escrito (email o burofax) al propietario que esa cláusula es nula y que no la cumplirás.
3. Si insiste, acude a la OMIC de tu ayuntamiento o al servicio de mediación de tu comunidad autónoma.
4. Si has pagado en virtud de una cláusula nula, puedes reclamar hasta 5 años atrás.
Cláusulas abusivas en el alquiler: cuándo son nulas y cuándo no
No toda cláusula "dura" para el inquilino es ilegal. Hay que distinguir:
Cláusula NULA (aunque esté firmada)
Cláusula VÁLIDA (aunque sea dura)
Renunciar a la prórroga de 5 años
Pagar comunidad si se especifica el importe
Pagar honorarios de agencia (desde mayo 2023)
No subarrendar el piso
Actualizar renta con IPC en contrato post-mayo 2023
Prohibir obras sin permiso del propietario
Pagar reparaciones necesarias (caldera, fontanería)
Garantía adicional de 2 meses (pactada)
Cómo actuar si encuentras cláusulas ilegales en tu contrato
El proceso es más sencillo de lo que parece:
1
Identifica la cláusula concreta y el artículo de la ley que la invalida. Las 10 de arriba te dan exactamente eso.
2
Comunícalo por escrito al propietario. Email con acuse de recibo o burofax. Indica que la cláusula es nula según el artículo X de la LAU y que no la cumplirás.
3
Si has pagado en virtud de esa cláusula, puedes reclamar lo pagado en los últimos 5 años. Guarda todos los recibos.
4
Si el propietario insiste, acude a la OMIC de tu ayuntamiento (gratuito) o al servicio de mediación de tu comunidad autónoma.
Preguntas frecuentes sobre cláusulas ilegales en contratos de alquiler
¿Una cláusula ilegal es válida si la he firmado?
+
No. Las cláusulas que vulneran la LAU son nulas de pleno derecho aunque estén firmadas. El art. 6 LAU establece que son nulas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas de la ley.
¿Puedo reclamar lo pagado por una cláusula ilegal?
+
Sí. Si has pagado en virtud de una cláusula nula, puedes reclamar la devolución. El plazo de prescripción es de 5 años desde cada pago.
¿Qué hago si mi contrato tiene cláusulas ilegales?
+
Primero identifícalas. Segundo, comunica por escrito (burofax o email) al propietario que esas cláusulas son nulas. Tercero, si insiste, acude a la OMIC o al servicio de mediación de tu comunidad. Por último, juzgado.
¿Puede el propietario echarme por no cumplir una cláusula ilegal?
+
No. El incumplimiento de una cláusula nula no puede ser causa de desahucio. Si lo intenta, el juez lo desestimará. Si encima te acosa por ejercer tus derechos, puede incurrir en acoso inmobiliario.
También te puede interesar
¿Tienes dudas sobre tu contrato concreto?
Analizamos tu contrato completo con IA, detectamos cláusulas abusivas y generamos la carta de reclamación. 9,99€ · resultado en 60 segundos.
📄 Analizar mi contrato — 9,99€