LAU 29/1994 · Ley 12/2023 · Actualizado abril 2026

Derechos del inquilino en España 2026: guía completa

Aitor Fernández

Fundador precioalquiler.com · Actualizado abril 2026

Los derechos del inquilino en España según la LAU tienen una protección mucho mayor de lo que la mayoría cree. El problema es que los propietarios lo saben — y muchos arrendatarios, no.

Esta guía recoge todos los derechos del arrendatario según la LAU 29/1994 y la Ley de Vivienda 2023, explicados en lenguaje claro y accionable. Conocer tus derechos como inquilino es el primer paso para defenderte.

Tus 8 derechos fundamentales como inquilino

Derecho a quedarte al menos 5 años

Aunque tu contrato sea de 1 año, tienes derecho a prorrogarlo automáticamente hasta cumplir 5 años (o 7 si el propietario es una empresa o gran tenedor). El casero no puede echarte antes salvo que necesite el piso para uso propio o familiar directo, y con preaviso de 2 meses.

Art. 9 y 10 LAU

Subida de alquiler limitada al IRAV

Para contratos desde mayo 2023, la subida anual máxima es el IRAV (2,29% en dic. 2025). El propietario no puede aplicar el IPC ni ningún porcentaje mayor. Si lo hace, esa parte de la subida es ilegal y no tienes que pagarla.

Art. 18 LAU · Ley 12/2023

El propietario paga las reparaciones necesarias

Caldera rota, gotera, avería eléctrica, problema de fontanería... Todo lo que sea necesario para que el piso sea habitable lo paga el propietario, siempre. Tú solo pagas los pequeños arreglos por el desgaste normal de uso diario. Y si el propietario se niega a reparar, puedes exigirlo incluso judicialmente.

Art. 21 LAU

Devolución de la fianza en 30 días

Cuando te vayas, el propietario tiene exactamente 30 días para devolverte la fianza. Si no la devuelve en ese plazo, empieza a generar intereses a tu favor. Solo puede retener la parte correspondiente a daños reales documentados — no el "desgaste normal". Si no te la devuelve, puedes reclamarla judicialmente y conseguir también los intereses.

Art. 36 LAU

Derecho de tanteo si el propietario vende el piso

Si tu propietario decide vender el piso, está obligado a ofrecértelo primero a ti, en las mismas condiciones de precio y plazos que al comprador externo. Tienes 30 días para decidir. Si no te lo ofrece y vende a otro, puedes ejercer el "retracto" en los 30 días siguientes a enterarte y comprar el piso en las mismas condiciones.

Art. 25 LAU

Nadie puede entrar en tu casa sin tu permiso

Tu domicilio es inviolable. Ni el propietario, ni la agencia, ni ningún técnico puede acceder al piso sin que tú lo consientas expresamente. Ni para visitas, ni para ver el estado, ni para nada. La única excepción es una orden judicial. Si alguien entra sin permiso, es una violación de domicilio — que es delito.

Art. 18 Constitución Española

Puedes irte a partir del sexto mes

A partir del sexto mes de contrato, puedes desistir con 30 días de preaviso. La penalización máxima que puede cobrarte es proporcional: una mensualidad por cada año de contrato que reste, prorrateada por meses. Si te quedan 18 meses, la penalización máxima es 1,5 mensualidades. Nada más.

Art. 11 LAU

La agencia inmobiliaria la paga el propietario

Desde la Ley de Vivienda 2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de alquiler los paga siempre el arrendador. Si al firmar te cobraron honorarios de agencia desde mayo 2023, puedes reclamar que te los devuelvan.

Art. 20 LAU · Ley 12/2023

Lo más importante que debes recordar

Todos estos derechos son irrenunciables. Si tu contrato incluye una cláusula que te hace renunciar a cualquiera de ellos, esa cláusula es nula aunque la hayas firmado. La ley está de tu lado — conócela.

Qué hacer si el propietario vulnera tus derechos

Conocer tus derechos es el primer paso. El segundo es saber cómo actuar cuando no se respetan:

1. Comunícalo por escrito. Envía un email o burofax al propietario indicando qué derecho está vulnerando y qué artículo de la LAU lo protege. Guarda copia. El tono debe ser firme pero no agresivo.

2. Acude a la OMIC. La Oficina Municipal de Información al Consumidor de tu ayuntamiento puede mediar gratuitamente. En muchos casos basta una carta oficial de la OMIC para que el propietario ceda.

3. Servicios de mediación autonómicos. Muchas comunidades tienen servicios específicos para conflictos de arrendamiento. Son gratuitos o de bajo coste y evitan el juzgado.

4. Juzgado de Primera Instancia. Para reclamar cantidades o forzar reparaciones. Para importes menores de 2.000€ no necesitas abogado en el proceso verbal.

Derechos del inquilino según la Ley de Vivienda 2023: qué cambió

La Ley 12/2023 reforzó algunos derechos ya existentes y añadió nuevos:

Nuevo: La agencia la paga siempre el propietario — sin excepciones desde mayo 2023.

Nuevo: El IRAV como tope de subida anual, más bajo que el IPC.

Reforzado: En zonas tensionadas (solo Cataluña por ahora), prórroga extraordinaria de 1 año al acabar el contrato.

Reforzado: Los grandes tenedores deben ofrecer solución habitacional antes de desahuciar a personas vulnerables.

Preguntas frecuentes sobre derechos del inquilino en España

¿Cuánto tiempo garantiza la ley que puedo quedarme en el piso?

La LAU garantiza prórroga obligatoria de hasta 5 años si el arrendador es persona física, o 7 años si es empresa. Aunque el contrato sea de 1 año, tienes derecho a renovarlo hasta completar esos plazos en las mismas condiciones.

¿Me pueden echar si el propietario quiere vender el piso?

No sin previo aviso. Tienes derecho de tanteo: si el propietario vende, debe ofrecértelo primero a ti en las mismas condiciones. Si hay una compraventa sin notificarte, puedes ejercer el retracto en 30 días.

¿Quién paga si se rompe la lavadora o la caldera?

Las reparaciones necesarias para mantener el piso habitable las paga siempre el propietario. Caldera, fontanería, electricidad estructural, humedades. El inquilino solo paga los pequeños arreglos por uso diario normal.

¿Cuándo me tienen que devolver la fianza?

El propietario tiene 30 días desde que entregas las llaves para devolver la fianza. Si no la devuelve, devenga intereses. Solo puede retenerla para cubrir daños acreditados o deudas pendientes.