Ley de Vivienda 2023: qué cambió para los inquilinos en España
El 26 de mayo de 2023 entró en vigor la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda. Es la reforma más importante del mercado del alquiler en España en 30 años.
Te explicamos qué cambió, qué significa para ti como inquilino, y qué derechos nuevos tienes desde ese día.
Los 5 cambios más importantes para los inquilinos
Para todos los contratos firmados desde el 26 mayo 2023, la subida anual máxima ya no es el IPC general sino el IRAV, un índice nuevo diseñado específicamente para el alquiler y siempre menor al IPC.
El IPC llegó al 10,8% en 2022. Si en ese momento hubieran aplicado el IPC a un alquiler de 1.000€, la subida habría sido de 108€ al mes. Con el IRAV de 2025 (2,29%), la subida máxima es de 22,90€. La diferencia es enorme.
Hasta 2023 era normal que el inquilino pagara una mensualidad a la inmobiliaria. Desde la ley, eso es ilegal. Todos los gastos de gestión inmobiliaria, elaboración del contrato y formalización corren siempre a cargo del arrendador. Si te los cobraron desde mayo 2023, puedes reclamar la devolución.
La ley crea un nuevo mecanismo: las comunidades autónomas pueden declarar "zonas tensionadas" en áreas donde el alquiler está disparado. En esas zonas, los grandes propietarios (más de 5 viviendas) quedan sujetos a índices de precios de referencia, incluso para nuevos contratos.
La trampa: cada comunidad autónoma decide si lo activa. Solo Cataluña lo ha hecho hasta 2026. Madrid, Andalucía, Valencia y el resto no lo han activado.
Los grandes tenedores de vivienda (más de 10 inmuebles, o 5 en zonas tensionadas) deben ofrecer una alternativa habitacional a personas vulnerables antes de ejecutar un desahucio. También se amplían los plazos de suspensión de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional proporcionada por los servicios sociales.
Antes de firmar, el propietario o la agencia está obligado a facilitarte información sobre el precio de referencia de alquiler en esa zona (si existe), las condiciones del contrato y los gastos que van a cargo de cada parte. En la práctica esto raramente se cumple, pero tienes el derecho de exigirlo.