Ley de Vivienda 2023 · Actualizado abril 2026

IRAV 2026: qué es, cómo se calcula y qué cambia para tu alquiler

Aitor Fernández

Fundador precioalquiler.com · Actualizado abril 2026

Desde mayo de 2023, tu casero tiene un límite legal sobre cuánto puede subirte el alquiler cada año. Ese límite se llama IRAV. Si no lo conoces, probablemente estás pagando de más.

Esta guía te explica qué es, cómo funciona, en qué se diferencia del IPC, y qué puedes hacer si tu casero lo está ignorando.

¿Qué es el IRAV y por qué sustituyó al IPC?

El IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda) es un número que publica el INE cada mes y que marca el máximo porcentaje que puede subir tu alquiler al año.

Lo creó la Ley de Vivienda 2023 (Ley 12/2023) exactamente para esto: poner freno a las subidas desbocadas del alquiler que habían dejado sin opciones a miles de familias.

Antes de esta ley, el alquiler se actualizaba con el IPC general. En 2022, el IPC llegó al 10,8%. Eso significa que si pagabas 1.000€, tu casero podía subirte 108€ al mes — 1.296€ más al año — completamente de forma legal. El IRAV existe para que eso no vuelva a pasar.

¿Cuánto es el IRAV en 2026 y cómo se publica?

2,29%

IRAV diciembre 2025

Para un alquiler de 1.000€/mes, la subida máxima legal es de 22,90€/mes — o sea, 274,80€ al año. No un euro más.

El IRAV se publica el primer día hábil de cada mes en la web del INE. El que aplica a tu renovación es el del mes anterior al aniversario de tu contrato.

IRAV vs IPC: cuál te aplica y cuál es la diferencia en euros

Depende de cuándo firmaste tu contrato:

Cuándo firmaste

Qué índice se aplica

Desde el 26 mayo 2023

✓ IRAV (máximo legal)

Antes del 26 mayo 2023

IPC (con límites transitorios en 2023-2024)

En la práctica, para contratos post mayo 2023, la diferencia puede ser importante:

📌 Alquiler actual: 900€/mes
📌 IPC octubre 2025: 3,10% → subida de 27,90€ → nueva renta: 927,90€
📌 IRAV dic. 2025: 2,29% → subida de 20,61€ → nueva renta: 920,61€
📌 Diferencia al año: 87,48€ que te ahorras con el IRAV

¿Cómo saber si tu casero está aplicando el IRAV correcto?

Cuando tu casero te comunique la subida, comprueba tres cosas:

¿Tu contrato es posterior al 26 mayo 2023? Si sí, debe aplicar el IRAV.

¿Qué IRAV aplica? El del mes anterior al aniversario de tu contrato. Si firmaste el 1 de junio de 2023 y renuevas el 1 de junio de 2026, aplica el IRAV de mayo 2026.

¿El porcentaje que te comunica coincide con el IRAV oficial? Si aplica el IPC u otro porcentaje mayor, es ilegal.

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Qué hacer si tu casero aplica el IPC en vez del IRAV

Si has detectado que la subida supera el IRAV, sigue estos pasos:

1. Calcula el exceso exacto — usa nuestra calculadora para saber cuánto te están cobrando de más al mes y al año.

2. Comunícaselo por escrito — envía un email o burofax explicando que la subida supera el IRAV y que solo pagarás lo que marca la ley. Guarda copia. Consulta nuestra guía paso a paso para reclamar.

3. Paga solo lo legal — ingresa la renta correcta según el IRAV. El exceso no es exigible.

4. Si ya pagaste el exceso — puedes reclamar la devolución de hasta los últimos 5 años.

Preguntas frecuentes sobre el IRAV 2026

¿Qué es el IRAV y por qué sustituyó al IPC?

El IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda) es el índice creado por la Ley de Vivienda 2023 para limitar las subidas de alquiler. Sustituyó al IPC para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023. En diciembre de 2025, el IRAV es del 2,29%.

¿Cuándo se aplica el IRAV y cuándo el IPC?

El IRAV aplica a todos los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023. Los contratos anteriores usaban el IPC, con límites transitorios del 2% (2023) y 3% (2024). Desde 2025 los contratos anteriores volvieron al IPC sin límite transitorio, salvo pacto en contrario.

¿Qué pasa si mi casero aplica el IPC en vez del IRAV?

Si tu contrato es posterior al 26 de mayo de 2023 y tu casero aplica el IPC (generalmente más alto), la subida es ilegal. La diferencia es dinero que te cobran de más y puedes reclamar. Usa nuestra calculadora para verificarlo gratis.

¿Cómo sé qué IRAV aplica a mi contrato?

El IRAV que aplica es el del mes anterior al aniversario de tu contrato. Si tu contrato se firmó el 1 de junio, en la renovación del 1 de junio de 2026 se usa el IRAV de mayo 2026. El INE lo publica mensualmente.

¿El IRAV es obligatorio o puedo pactar otro índice?

El IRAV es el límite máximo legal. No puedes pactar una subida superior, pero sí inferior. Si el contrato dice que no habrá subida, es válido. Lo que nunca puede superar es el IRAV vigente.